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Nov 29, 2023

Die Stadträte von Albuquerque erwägen, den Bau von Casitas zu erleichtern. So lief es, als Santa Fe dasselbe tat.

Von Alaina Mencinger / Journalistin

Von Alaina Mencinger / Journal Staff Writer Veröffentlicht: Montag, 5. Juni 2023, 02:46 Uhr. Aktualisiert: Montag, 5. Juni 2023, 04:15 Uhr

An diesem Montag wird der Stadtrat von Albuquerque einen Plan diskutieren, der den Bau von Casitas in der Stadt zugänglicher machen würde.

Albuquerque ist nicht die erste Stadt in New Mexico, die einen solchen Vorschlag vorantreibt. Im Jahr 2019 verabschiedete Santa Fe eine Änderung der Landnutzungsordnung, die neben anderen Änderungen die Anforderung aufhob, dass Grundstückseigentümer mit Nebenwohneinheiten in einem der Gebäude auf ihrem Grundstück wohnen mussten.

Trotz der Veränderungen wurden in Santa Fe jedoch nur eine Handvoll Casitas gebaut. Daten aus dem Bericht „State of Housing 2022“ der Santa Fe Association of Realtors zeigen, dass im Jahr 2019 in der Stadt 29 Genehmigungen für den Bau von Casitas erteilt wurden; zwei Jahre später waren es 30.

„Es ist stabil“, sagte Donna Reynolds, Direktorin für Regierungsangelegenheiten bei SFAR. „Es ist nicht gestiegen und es ist nicht gesunken.“

Die Landnutzungsänderungen erfolgten kurz vor Beginn der COVID-19-Pandemie, die laut Reynolds dazu führte, dass einige Wohnsiedlungen eingefroren wurden.

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Aber die durch Coronaviren verursachten Bauverzögerungen waren nicht die einzigen abschreckenden Faktoren.

Miles Conway, Präsident der Santa Fe Area Home Builders Association, sagte, es gebe mehrere Gründe für die niedrigen Genehmigungszahlen.

Es fehlt ein wesentliches Bauteil für die Elektrifizierung: 320-Ampere-Zähler.

„Derzeit gibt es ein großes Problem mit der Elektrifizierung dieser Häuser“, sagte Conway. „Es gibt bestimmte Dinge, die außerhalb der Kontrolle der Regierung oder des Bauunternehmers selbst liegen. Das hat mit der Verfügbarkeit der Ausrüstung zu tun.“

Wenn Naturkatastrophen wie Hurrikane zuschlagen und die Stromnetze lahmlegen, werden die Messgeräte mit höherer Amperestärke im Allgemeinen in Erholungsgebiete geschickt, sagte Conway. Und, so Conway, eine Vielzahl von Faktoren, darunter geopolitische Konflikte und COVID-19, hätten die Versorgung mit dem für den Zählerbau verwendeten Aluminium unterbrochen.

Santa Fe – und Albuquerque – liegen beide im Dienstgebiet der Public Service Co. of New Mexico. Traditionell, so Conway, würde PNM einen Serviceanschluss pro Grundstück bereitstellen und nur einen Draht vom Strommast zum Grundstück führen lassen.

Da eine Casita den Stromverbrauch erhöht, müssten Hausbesitzer ihren Zähler aufrüsten und eine Einheit mit höherer Kapazität installieren, um den Single-Service-Drop für beide Gebäude nutzen zu können.

Aber die Installation eines 320-Ampere-Zählers könnte eine Wartezeit von bis zu einem Jahr bedeuten, sagte Conway. Obwohl der Mangel etwas nachlässt, kann diese Wartezeit für Hausbesitzer das Interesse am Bau dämpfen.

Es gebe eine Möglichkeit, den Mangel zu vermeiden, sagte Conway, nämlich die Vergabe einer zweiten Adresse für eine Casita und die Einrichtung eines eigenen Service-Drops.

„Es ist ein sehr gangbarer Weg“, sagte Conway. „Es scheint etwas seltsam, aber es ist eine große Sache für die Branche.“

Ein weiterer limitierender Faktor ist die Bauzeit.

Zeit ist Geld, und je länger es dauert, eine Baugenehmigung zu erhalten, desto höher sind die Baukosten, sagte Conway – Kosten, die an Hausbesitzer und letztendlich an Mieter weitergegeben werden.

Reynolds sagte, einige der Bedenken hinsichtlich einer Lockerung der Beschränkungen für Casitas hätten sich in Santa Fe letztendlich nicht ausgewirkt. Als die Gesetzgebung zum ersten Mal diskutiert wurde, befürchteten viele, dass die neuen Einheiten alle als kurzfristige Mietwohnungen und nicht als langfristig bezahlbarer Wohnraum genutzt werden würden.

Aber Santa Fe begrenzte die Zahl der kurzfristigen Mieteinheiten auf 1.000. Derzeit ist die Stadt nahe daran, diese Grenze zu erreichen; Nach Angaben des Santa Fe Short-Term Rental Office sind nur noch 25 Genehmigungen übrig und die Warteliste umfasst 60 Personen.

Andere befürchteten, dass benachbarte Grundstücke an Wert verlieren könnten, wenn in der Nähe eine Casita gebaut würde. Aber Reynolds sagte, sie habe noch nie davon gehört.

„Es (ein Haus mit Casita) würde mit einem höheren Wert bewertet werden“, sagte Reynolds. „Das könnte sich in der Gemeinde widerspiegeln – und es gibt viele Leute, die vielleicht immer noch ein größeres Grundstück hätten, und ich würde mir eigentlich vorstellen, dass ihr Eigentum steigen könnte. Das macht ihr Haus vielleicht attraktiver.“

Reynolds zitierte Daten des Urban Institute, die ergaben, dass beim Bau bezahlbarer Mehrfamilienhäuser in einem Gebiet die Immobilienwerte benachbarter Häuser moderat stiegen.

„Die Leute denken: ‚Wenn Sie in meiner Nachbarschaft eine bezahlbare Wohnanlage errichten … wird unser Wert sinken‘“, sagte Reynolds. „Es ist genau das Gegenteil, sie steigen moderat.“

Reynolds sagte jedoch, dass andere Bedenken hinsichtlich der Höhe fortbestehen, etwa Probleme mit der Sonneneinstrahlung und die Blockierung der Aussicht auf die Berge.

Sowohl Reynolds als auch Conway würden sich wünschen, dass der Prozess zum Bau von Casitas einfacher wird. Conway sagte, er würde gerne die Parkbeschränkungen reduzieren und eine Handvoll vorab genehmigter Grundrisse für Casitas erstellen, um das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Reynolds sagte auch, dass eine Task Force, der sie angehört, Finanzierungsmöglichkeiten für Hausbesitzer schaffen möchte, die am Bau von Casitas interessiert sind.

Reynolds sagte, sie würde gerne die Zahl der Genehmigungen für Casitas verdoppeln. Aber Casitas seien nur ein Teil der Bekämpfung der steigenden Wohnkosten in Santa Fe, sagte Reynolds, darunter mehr Mehrfamilienhäuser und dauerhafte Unterkünfte.

„Hier in Santa Fe ist alles so teuer geworden“, sagte Reynolds. „Selbst kleine – und ich meine wirklich kleine – Einheiten sind viel wert.“

Was die Erschwinglichkeit betrifft, sagte Reynolds, sie sei sich nicht sicher, ob die in den letzten drei Jahren gebauten Casitas im Allgemeinen erschwinglicher seien als die typische Wohnung in Santa Fe.

„Sie werden kein Allheilmittel sein“, sagte Reynolds, „aber sie werden auf jeden Fall helfen.“